Deutlicher Nachfrageüberhang bei Wohnungen in guten innerstädtischen Lagen

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 18. November 2014 auf einer Pressekonferenz den traditionellen „CityReport Stuttgart Herbst 2014“ vorgestellt. „Trotz kontinuierlich steigender Preise auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt “, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „kann derzeit keine Zurückhaltung auf der Nachfrageseite festgestellt werden.“

„Die Preisspirale auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt dreht sich seit Jahren kontinuierlich nach oben“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „dabei entwickeln sich die Kauf- und Mietpreise nicht einheitlich. Während die Entwicklung des Kauf- und Mietpreisniveaus bei Wohnungen/Bestand in Stuttgart bis Herbst 2013 ähnlich verlief, geht die Schere zwischen den Kaufpreisen und Mietpreisen bei diesem Objekttyp seit Frühjahr 2014 deutlich auseinander. Im Vergleich zu Herbst 2013 nahmen im Herbst 2014 die Mietpreise für Mietwohnungen/Bestand (guter Wohnwert) um +2,6 % zu. Die Kaufpreise verzeichneten in diesem Zeitraum einen Anstieg von +10,7 %. Angesichts dieser Entwicklung gehen die erzielten Renditen in diesem Marktsegment deutlich zurück.“

Mittelfristig wird der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt von einem Nachfrageüberhang dominiert bleiben. Solange die Finanzmärkte keine attraktiven Anlagealternativen bieten, bleibt die Immobilie für viele Interessenten die sicherste Anlage. Vor dem Hintergrund des im September 2014 erneut gesenkten EZB-Leitzinses, bleibt die aktuelle Situation auf dem Finanzmarkt zunächst unverändert. „Auf der Nachfrageseite treten derzeit unverändert sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger auf“, so Prof. Stephan Kippes. „Während die Kaptalanleger in erster Linie nach Objekten in den bevorzugten innerstädtischen Lagen suchen und die entsprechend hohe Preise in Kauf nehmen, sind die Eigennutzer eher bereit auf einfachere Lagen oder sogar auf Umlandgemeinden auszuweichen, vorausgesetzt die zentralen Kriterien, wie Preis und Objektqualität stimmen.“

Trotz der allgemein angespannten Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt, gestaltet sich die Angebots- und Nachfrageentwicklung in verschiedenen Marktbereichen uneinheitlich. Grundsätzlich ist festzustellen, dass bei hochpreisigen Objekten das Angebot aufgrund einer erheblichen Zahl an Neubauprojekten deutlich größer ist als im einfachen und mittleren Preissegment.

Das Preisniveau der Eigentumswohnungen hat im Herbst 2014 im Vergleich zum Frühjahr 2014 weitere Steigerungen erfahren. Für eine Eigentumswohnung/Bestand mit einem guten Wohnwert wird derzeit ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 3.100 €/m² bezahlt. Für Objekte im oberen Preissegment mit bester Ausstattung werden sogar Kaufpreise deutlich über 6.000 €/m² aufgerufen. Für eine neuerrichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert werden im Stadtbereich durchschnittlich 5.150 €/m² bezahlt. In der Spitze reichen die Kaufpreise für eine neugebaute Eigentumswohnung bis zu 9.350 €/m².

„Auch im Eigenheimbereich übersteigt die Nachfrage derzeit das vorhandene Angebot bei weitem. Die Preise ziehen“, so Erich Hildenbrandt, Ehrenmitglied des IVD, „auf einem hohen Preisniveau weiter an. In diesem Segment spielt bei der Kaufentscheidung, öfter als bei anderen Objekten, das subjektive Gefallen des Objektes eine große Rolle. Bei der Entscheidung für eine Immobilie lassen sich hier die Interessenten mehr Zeit.“

Die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser/Bestand liegen im Herbst 2014 im Durchschnitt bei 390.000 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Bestand bei 465.000 €/Objekt (guter Wohnwert). Für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert werden durchschnittlich 830.000 €/Objekt verlangt.

Eine stetig wachsende Bevölkerung, ein quantitatives Angebotsdefizit sowie ein kontinuierlicher Anstieg von Einpersonenhaushalten führen seit Jahren zu steigenden Mieten in Stuttgart. Verschärft wird die Situation durch eine unzureichende Neubautätigkeit sowie stark gestiegene Energie- und Baukosten.

„Besonders rar ist das Angebot derzeit bei Mietwohnungen unter 100 m² mit einem einfachen bis mittleren Wohnwert in den Innenstadtlagen“ wie IVD-Vorstandsmitglied Dirk Karge und IVD-Marktberichterstatter Jörg Kinkel gleichermaßen feststellten. Der Preisdruck in diesem Segment ist deutlich größer als im hochpreisigen Bereich, wo deutlich mehr Angebot vorhanden ist.

Die Mietpreise liegen in Stuttgart im Herbst 2014 wie folgt: Altbauwohnungen 11,90 €/m², Wohnungen aus dem Bestand 11,80 €/m² und neu errichtete Mietwohnungen 13,40 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen). Die monatliche Kaltmiete für ein Reihenmittelhaus/Bestand mit einem guten Wohnwert liegt aktuell im Durchschnitt bei 1.300 €/Objekt. Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden durchschnittlich 1.680 €/Objekt bezahlt.

Mittelfristig geht das IVD-Institut von keiner substantiellen Entspannung auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt aus. Sollten sich die Bevölkerungsprognosen bestätigen und die Bautätigkeit auf dem niedrigen Niveau bleiben, sind weitere Anstiege der Kaufpreise auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt vorprogrammiert.

Um die Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart zu verbessern, bedarf es einer Kombination aus unterschiedlichen Maßnahmen. In erster Linie muss deutlich mehr gebaut werden: nicht nur im Stadtbereich sondern auch in den Umlandgemeinden. Um dies zu erreichen, muss versucht werden die Wohnraumschaffung für die Investoren attraktiver zu machen. Daher sollte die Politik die degressive Abschreibung wieder einführen. Dazu sollte die Verbesserung der Serviceleistung des Baurechtsamtes kommen. Dieses Problem wurde vom IVD-Institut bereits im Frühjahr 2013 geschildert. Eine signifikante Verbesserung fand hier seitdem leider nicht statt. Dieses in der Landeshauptstadt bekannte Problem könnte langfristig zu einer Verschlechterung der Investitionsklima am Stuttgarter Immobilienmarkt führen, da die hohen Wartezeiten bzw. mehrfaches Einreichen der Bauanträge für die Investoren mit zusätzlichen Kosten verbunden sind. Auch die sogenannte Mietpreisbremse, auch wenn sie nur für die Bestandimmobilien anzuwenden ist, sehen viele Investoren als „Investitionsbremse“.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden marktrelevanten Trends:

• Im 1. Halbjahr 2014 wurden in Baden-Württemberg insgesamt 13,2 Mrd. € in Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert. Somit wurde in Baden-Württemberg erneut ein Rekordwert der vergangenen 10 Jahre erreicht.
• In Stuttgart wurden in den ersten drei Quartalen 2014 insgesamt ca. 880 Mio. € in Immobilien angelegt. Bleibt die Dynamik auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt auf einem vergleichbar hohen Niveau, kann das hohe Ergebnis aus dem Vorjahr erreicht bzw. übertroffen werden. (Quelle: Colliers International)
• Im ersten Halbjahr 2014 wurden in Baden-Württemberg insgesamt 16.369 Baugenehmigungen erteilt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum liegt die Veränderung somit bei +1,7 %.
• Stuttgart meldete bei den Baugenehmigungen im 1. Halbjahr 2014 einen Rückgang von -19,7 %. Waren in den ersten zwei Quartalen 2013 insgesamt 756 Wohnungen in Wohngebäuden genehmigt, lag die Zahl im vergleichbaren Zeitraum 2014 bei nur 607 Wohneinheiten.
• Der wichtigste Zins zur Versorgung der Kreditinstitute wurde im September 2014 von 0,15 % auf 0,05 % gesenkt. Im Oktober 2014 hat die Europäische Zentralbank diesen historisch niedrigen Wert bestätigt.
• Im Oktober 2014 lag die Arbeitslosenzahl in Baden-Württemberg bei 221.272 Personen. Die Veränderung zum Vorjahresmonat betrug -1,1 %. Die Erwerbslosenquote lag bei 3,8 %.
• Die Arbeitslosenquote in der Landeshauptstadt Stuttgart lag im Oktober 2014 bei 5,5 %. Insgesamt wurden 17.348 erwerbslose Personen registriert

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